คำตอบสั้นคือ สิ่งที่ตกลงกันไว้ในสัญญาคือหลัก ถ้าสัญญาระบุค่าเช่าและระยะเวลาไว้ชัดเจน ผู้ให้เช่าจะเปลี่ยนแปลงฝ่ายเดียวระหว่างที่สัญญายังมีผลไม่ได้ ยกเว้นมีข้อในสัญญาเปิดช่องไว้ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ต้องอ่านสัญญาก่อนเซ็น
เริ่มจากเปิดสัญญาดูสามจุด
- ระยะเวลาเช่า เริ่มและสิ้นสุดเมื่อไร
- ค่าเช่าและเงื่อนไขการปรับ มีข้อไหนบอกว่าปรับได้ระหว่างสัญญาหรือไม่ ถ้ามี ปรับได้เท่าไร ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน
- เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา ทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน และมีค่าปรับไหม
ถ้าสัญญาไม่มีข้อให้ปรับค่าเช่าระหว่างทาง การขึ้นค่าเช่ากลางสัญญาต้องอาศัยความยินยอมของทั้งสองฝ่าย คุณมีสิทธิไม่ยินยอมและอยู่ต่อจนครบสัญญาตามอัตราเดิม
สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยบางประเภทมีกฎเพิ่ม
การเช่าที่อยู่อาศัยที่ผู้ให้เช่าประกอบธุรกิจให้เช่าหลายห้อง อาจเข้าข่ายสัญญาที่ถูกควบคุมตามประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ซึ่งกำหนดสิ่งที่ผู้ให้เช่าทำไม่ได้ไว้หลายข้อ เช่น การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายบางอย่างเกินจริง หรือข้อสัญญาที่ให้สิทธิบอกเลิกโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญา
ให้สอบถามกับ สคบ. ว่าห้องที่คุณเช่าเข้าข่ายหรือไม่ เพราะเงื่อนไขและขอบเขตมีรายละเอียดที่ต้องดูเป็นกรณี
กรณีถูกขอให้ย้ายออกก่อนครบสัญญา
ถ้าคุณไม่ได้ผิดสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาโดยลำพังไม่ได้ เว้นแต่มีข้อในสัญญาให้ทำได้และคุณเซ็นยอมรับไว้แล้ว
สิ่งที่ควรทำ
- ขอเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษร ว่าอาศัยข้อไหนของสัญญา
- อย่าย้ายออกทันทีเพราะถูกกดดัน โดยเฉพาะถ้าเป็นการแจ้งด้วยวาจา
- เก็บข้อความและเอกสารทั้งหมดไว้
- ถ้าจะย้ายจริง ให้ตกลงเรื่องเงินประกันและค่าชดเชยเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน
สิ่งที่ผู้ให้เช่าทำไม่ได้แน่นอน คือการใช้กำลังหรือวิธีกดดันเพื่อไล่ผู้เช่าออก เช่น ตัดน้ำตัดไฟ เปลี่ยนกุญแจ ขนของออก หรือเข้าห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต การกระทำเหล่านี้อาจเข้าข่ายความผิดอาญา ถ้าเกิดขึ้นให้เก็บหลักฐาน ถ่ายภาพวิดีโอ และแจ้งความไว้
เมื่อสัญญาใกล้ครบกำหนด
เมื่อครบสัญญาแล้ว ทั้งสองฝ่ายมีอิสระที่จะต่อหรือไม่ต่อ และผู้ให้เช่าเสนอราคาใหม่ได้ตามปกติ นี่ต่างจากการขึ้นราคากลางสัญญา
- เริ่มคุยล่วงหน้าอย่างน้อย 1-2 เดือน จะได้มีเวลาหาที่ใหม่ถ้าตกลงกันไม่ได้
- ถามเหตุผลของการขึ้นราคา และเทียบกับราคาห้องใกล้เคียงในตลาด
- ใช้ประวัติที่ดีของตัวเองเป็นข้อต่อรอง ผู้เช่าที่จ่ายตรงและดูแลห้องดีมีค่ากับผู้ให้เช่ามากกว่าที่คิด เพราะการหาผู้เช่าใหม่มีต้นทุนและมีช่วงห้องว่าง
- เสนอทางเลือก เช่น ยอมรับราคาใหม่แลกกับการทำสัญญายาวขึ้น หรือขอให้ซ่อมบางอย่างพร้อมกัน
เจรจาอย่างไรให้ได้ผล
- คุยเป็นลายลักษณ์อักษรหรือสรุปสิ่งที่คุยด้วยวาจาลงในข้อความอีกครั้ง
- ระบุตัวเลขและวันที่ให้ชัด ไม่ใช้คำกำกวม
- อ้างอิงข้อในสัญญาโดยตรง ไม่ใช่ความรู้สึกว่าไม่เป็นธรรม
- รักษาน้ำเสียงที่สุภาพ เพราะเป้าหมายคือหาข้อตกลง ไม่ใช่เอาชนะ
ถ้าตกลงกันไม่ได้
- ร้องเรียนต่อ สคบ. ถ้าเห็นว่าสัญญาหรือการปฏิบัติไม่เป็นธรรม
- ฟ้องคดีผู้บริโภคที่ศาล ซึ่งออกแบบมาให้ประชาชนดำเนินการเองได้และมีเจ้าพนักงานคดีช่วยเหลือ
- ปรึกษาสภาทนายความหรือหน่วยงานให้ความช่วยเหลือทางกฎหมาย สำหรับผู้มีรายได้น้อย มีบริการให้คำปรึกษาโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย
บทเรียนสำหรับสัญญาฉบับหน้า
- ขอสำเนาสัญญาที่เซ็นแล้วเก็บไว้ทุกครั้ง อย่าเซ็นแล้วไม่ได้ฉบับของตัวเอง
- อ่านข้อที่เกี่ยวกับการปรับราคาและการบอกเลิกให้ครบ
- ถ้ามีข้อไหนไม่เข้าใจ ให้ถามและขอให้แก้ก่อนเซ็น การเซ็นแล้วมาเถียงทีหลังยากกว่ามาก
- อย่ารับสัญญาที่มีช่องว่างยังไม่ได้กรอก
รายการจุดที่ต้องตรวจก่อนเซ็นทั้งหมดอยู่ในสัญญาเช่าบ้านและคอนโด ต้องดูอะไรก่อนเซ็น และเรื่องเงินประกันซึ่งมักเป็นข้อพิพาทตามมา อยู่ในเงินประกันไม่คืน ทวงคืนอย่างไรได้บ้าง
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อความในสัญญาและข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี หากมีข้อพิพาทควรปรึกษาทนายความ