คนส่วนใหญ่อ่านสัญญาเช่าตอนที่ยืนอยู่ในห้อง เจ้าของบ้านรออยู่ตรงหน้า และเงินจองก็จ่ายไปแล้ว ซึ่งเป็นจังหวะที่แย่ที่สุดในการต่อรอง
สิ่งที่ช่วยได้จริงคือรู้ล่วงหน้าว่าต้องดูตรงไหน และรู้ว่าบางข้อในสัญญาต่อให้เซ็นไปแล้วก็ใช้บังคับไม่ได้
กฎหมายคุมสัญญาเช่าไว้แล้ว ไม่ใช่ตกลงกันได้ทุกอย่าง
สคบ. ออกประกาศให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ฉบับที่ใช้อยู่ตอนนี้เป็นฉบับปี 2568 ซึ่งปรับจากฉบับปี 2562
จุดที่เปลี่ยนแล้วมีผลกับผู้เช่ามากที่สุดคือ เดิมคุมเฉพาะผู้ให้เช่าที่มีห้องตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ฉบับใหม่ลดลงมาเหลือ 3 หน่วย หอพักและอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่เคยหลุดกรอบ ตอนนี้เข้าข่ายแล้ว
สิ่งที่ผู้ให้เช่าในกรอบนี้ทำไม่ได้
- เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราของการไฟฟ้าและการประปา ข้อนี้เป็นข้อที่ถูกละเมิดบ่อยที่สุด หอที่คิดหน่วยละ 8 บาททั้งที่การไฟฟ้าคิดราว 4-5 บาท คือกรณีที่ร้องเรียนได้
- ขึ้นค่าเช่าหรือค่าส่วนกลางกลางสัญญา ต้องรอสัญญาสิ้นสุดก่อน
- เขียนให้ผู้เช่ารับผิดชอบค่าเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ สีซีด พื้นสึกจากการเดิน เป็นภาระของเจ้าของ ไม่ใช่ของผู้เช่า
- เรียกเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าเกินเพดานที่ประกาศกำหนด มีเพดานอยู่ ไม่ใช่เจ้าของบ้านจะเรียกเท่าไรก็ได้
- ถ่วงเงินประกันไว้หลังหมดสัญญา ต้องคืนเมื่อสัญญาสิ้นสุดและส่งมอบห้องคืน หักได้เฉพาะความเสียหายที่ระบุไว้
ถ้าเจ้าของบ้านขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญา อ่านวิธีรับมือเฉพาะเรื่องที่ เจ้าของบ้านขึ้นค่าเช่ากลางสัญญา ทำได้ไหม
ขอดูร่างสัญญาก่อนวางเงินจอง
ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดคือวางเงินจองไปแล้วจึงได้เห็นสัญญาฉบับเต็ม พอเจอข้อที่รับไม่ได้ก็ถอยไม่ได้เพราะกลัวเสียเงินจอง
ขอไฟล์ร่างสัญญามาอ่านที่บ้านก่อนเสมอ เจ้าของที่ทำถูกต้องจะส่งให้โดยไม่ลังเล ส่วนคนที่บ่ายเบี่ยงว่า “เดี๋ยวมาเซ็นวันนั้นค่อยดู” คือสัญญาณที่ควรฟัง
เก็บหลักฐานการจ่ายเงินจองไว้เสมอ พร้อมข้อความที่ระบุว่าจองห้องไหน ราคาเท่าไร และเงื่อนไขคืนเงินจองเป็นอย่างไร
จุดที่ต้องอ่านทีละบรรทัด
| หัวข้อ | สิ่งที่ต้องหาให้เจอในสัญญา |
|---|---|
| ระยะเวลาเช่า | วันเริ่ม วันสิ้นสุด และเงื่อนไขต่อสัญญา ต่อแล้วขึ้นราคาได้เท่าไร |
| เงินประกัน | จำนวนเงิน เหตุที่หักได้ และกำหนดคืนกี่วันหลังส่งมอบห้อง |
| ค่าน้ำค่าไฟ | คิดตามมิเตอร์จริงในอัตราของหน่วยงาน หรือคิดเหมา |
| ค่าซ่อมแซม | แยกให้ชัดระหว่างเสื่อมตามปกติ กับความเสียหายจากผู้เช่า |
| ยกเลิกก่อนกำหนด | ต้องบอกล่วงหน้ากี่วัน ค่าปรับเท่าไร และถ้าผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายยกเลิกล่ะ |
| เข้าห้องได้เมื่อไร | เจ้าของเข้าห้องได้ในกรณีใด ต้องแจ้งล่วงหน้าไหม |
ข้อสุดท้ายมักไม่มีในสัญญา แล้วกลายเป็นปัญหาทีหลัง ถ้าไม่มีเขียนไว้ ให้ขอเพิ่มเป็นลายลักษณ์อักษร
วันรับมอบห้อง คือวันที่สำคัญที่สุด
ชุดภาพที่ถ่ายวันแรกคือหลักฐานที่ตัดสินว่าตอนย้ายออกจะได้เงินประกันคืนหรือไม่
ถ่ายให้ครบทุกมุมห้อง โดยเฉพาะรอยตำหนิที่มีอยู่เดิม รอยด่างบนผนัง พื้นที่บิ่น ขอบหน้าต่าง สภาพเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ให้มาพร้อมห้อง และเลขมิเตอร์น้ำกับไฟ
จากนั้นส่งภาพทั้งชุดให้ผู้ให้เช่าทางแชตหรืออีเมลในวันเดียวกัน เพื่อให้มีวันเวลากำกับจากระบบ ไม่ใช่เก็บไว้ในเครื่องตัวเอง เพราะภาพในเครื่องแก้วันที่ได้ แต่ข้อความที่ส่งไปแล้วแก้ไม่ได้
ทำแบบเดียวกันอีกครั้งในวันย้ายออก แล้วเก็บทั้งสองชุดไว้จนกว่าจะได้เงินประกันคืนครบ · วิธีทวงคืนเมื่อเจ้าของไม่ยอมคืน อ่านที่ เงินประกันไม่คืน ทวงคืนอย่างไรได้บ้าง
ข้อสัญญาที่เอาเปรียบเกินไป ใช้บังคับไม่ได้
ข้อความอย่าง “ผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบใด ๆ ทั้งสิ้น” หรือ “ริบเงินประกันได้ทุกกรณีโดยไม่ต้องแสดงเหตุผล” เข้าข่ายข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
กฎหมายเปิดช่องให้ศาลปรับให้ใช้บังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณี การเซ็นไปแล้วจึงไม่ได้แปลว่าสละสิทธิทั้งหมด แต่ต้องเข้าใจว่าการไปถึงชั้นศาลใช้เวลาและแรง การอ่านให้ดีตั้งแต่ต้นยังคุ้มกว่ามาก
เมื่อเกิดข้อพิพาท
เริ่มจากแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุปัญหา สิ่งที่ต้องการ และกำหนดเวลาให้แก้ไข ส่งทางแชตหรืออีเมลเพื่อให้มีหลักฐาน ไม่ใช่โทรคุยอย่างเดียว
ถ้าไม่ได้ผล ร้องเรียนต่อ สคบ. สายด่วน 1166 พร้อมแนบสัญญา หลักฐานการจ่ายเงิน และข้อความที่เคยแจ้งไป กรณีค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราและเงินประกันไม่คืน เป็นสองเรื่องที่ สคบ. รับเรื่องอยู่เป็นประจำ
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาเช่าต้องทำเป็นหนังสือไหม
ถ้าเช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนจึงจะฟ้องร้องบังคับได้เต็มที่ ส่วนสัญญาระยะสั้นแม้ทำด้วยวาจาก็มีผล แต่พิสูจน์ยากมาก จึงควรทำเป็นหนังสือทุกกรณี
เจ้าของบ้านไม่ได้ทำธุรกิจ ปล่อยเช่าห้องเดียว อยู่ในกฎหมายนี้ไหม
ประกาศฉบับนี้คุมผู้ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป การปล่อยเช่าห้องเดียวจึงอยู่นอกกรอบ แต่ยังใช้หลักกฎหมายแพ่งเรื่องเช่าทรัพย์และเรื่องข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้
ห้องมีปัญหาตั้งแต่วันเข้าอยู่ ใครซ่อม
ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์ในสภาพที่ใช้ประโยชน์ได้ ปัญหาที่มีมาก่อนเข้าอยู่จึงเป็นภาระของผู้ให้เช่า แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมภาพทันทีที่พบ
ย้ายออกก่อนครบสัญญา เสียเงินประกันทั้งหมดเลยไหม
ขึ้นกับที่เขียนไว้ในสัญญา แต่การริบทั้งหมดโดยอัตโนมัติโดยไม่ดูความเสียหายจริง อาจเข้าข่ายข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี ข้อกำหนดอ้างอิงจากประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ซึ่งมีการปรับปรุงเป็นระยะ ควรตรวจสอบฉบับล่าสุดกับ สคบ. ก่อนใช้อ้างอิง